5月24日，第一太平戴維斯聯(lián)合深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)舉辦房地產(chǎn)投資論壇，探討REITs市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)及未來(lái)發(fā)展空間，探尋基礎(chǔ)設(shè)施REITs為區(qū)域經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展帶來(lái)的新機(jī)遇。

REITs作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、助力實(shí)體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的助推器，一直以來(lái)倍受市關(guān)注。最新出臺(tái)的消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的擴(kuò)容為市場(chǎng)帶來(lái)難得的歷史機(jī)遇，萬(wàn)億消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場(chǎng)可期。

論壇上，深圳市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)呂晉川談到，國(guó)家發(fā)改委推出消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施商業(yè)RITs，是實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需，重視支持消費(fèi)的具體舉措！對(duì)于優(yōu)化土地市場(chǎng)資源配置，助力房地產(chǎn)行業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡，具有重要意義，是房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、高質(zhì)量發(fā)展的重要路徑。

盤活存量資產(chǎn) 

國(guó)家發(fā)改委于3月發(fā)布《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目申報(bào)推薦工作的通知》，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，對(duì)REITs市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意義重大。

消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的擴(kuò)容豐富了REITs底層資產(chǎn)，促進(jìn)市場(chǎng)規(guī)模的成長(zhǎng)，投資者有更多的投資選擇，將會(huì)吸引更多的投資機(jī)構(gòu)參與市場(chǎng)，同時(shí)長(zhǎng)期回報(bào)將變得更加穩(wěn)健。

此外，消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行有利于加速中國(guó)公募REITs市場(chǎng)的成熟，同時(shí)也會(huì)增加產(chǎn)權(quán)類REITs總市值的占比，有利于REITs市場(chǎng)的活躍。第一太平戴維斯認(rèn)為，以民生消費(fèi)的購(gòu)物中心為底層資產(chǎn)發(fā)行的公募REITs將很可能成為底層資產(chǎn)。為增強(qiáng)產(chǎn)品穩(wěn)定性，資產(chǎn)規(guī)模較大且多元分布的資產(chǎn)包或?yàn)樽羁赡艿哪Ｊ健?/span>

對(duì)于中型商業(yè)資產(chǎn)方在發(fā)行消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施REITs中應(yīng)該如何突破各種瓶頸，第一太平戴維斯認(rèn)為，有發(fā)行REITs需求的商業(yè)資產(chǎn)方如需達(dá)到發(fā)行要求，往往會(huì)出現(xiàn)需支付較高商業(yè)管理成本的情況，可考慮采取大資管模式去中臺(tái)化，高效的運(yùn)作促進(jìn)效益提升，以達(dá)到提升IRR水平的目標(biāo)。

其次，對(duì)于傳統(tǒng)各方獨(dú)立管理的模式，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)商管與物管利益點(diǎn)割裂的情況，引入大資管作為整體服務(wù)團(tuán)隊(duì)，可將物管及商管有效整合，相互補(bǔ)位，為資產(chǎn)方提供最有價(jià)值的服務(wù)模式。

最后，在商業(yè)業(yè)態(tài)的設(shè)施設(shè)備維護(hù)需要高要求高標(biāo)準(zhǔn)的背景下，大資管團(tuán)隊(duì)可在合理酬金的經(jīng)營(yíng)下做精細(xì)化管理，保證設(shè)施設(shè)備的穩(wěn)健運(yùn)行，以上路徑的實(shí)施也將實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的長(zhǎng)期高質(zhì)量運(yùn)營(yíng)。

國(guó)內(nèi)消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展?jié)摿薮螅瑢?duì)于消費(fèi)類REITs底層資產(chǎn)的篩選標(biāo)準(zhǔn)，建議從五點(diǎn)去著手，包括在發(fā)起人方面可以優(yōu)先考慮央企、國(guó)企；在項(xiàng)目位置上可以選擇北上廣深、杭州、武漢和成都等準(zhǔn)一線城市；以資產(chǎn)凈值超過(guò)10億的購(gòu)物中心和社區(qū)商業(yè)為主；另外，資本化率要≥5.0%，最好達(dá)到5.5%；在合規(guī)性方面要注意是否存在權(quán)利限制、手續(xù)是否齊全、運(yùn)營(yíng)是否合規(guī)等方面的瑕疵。

釋放REITs新活力

恢復(fù)消費(fèi)重中之重，資產(chǎn)盤活需求快速增長(zhǎng)，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITS推出正當(dāng)時(shí)。消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs助力釋放居民消費(fèi)潛力，納入REITs試點(diǎn)范圍可更有效促進(jìn)消費(fèi)持續(xù)增長(zhǎng)。 

第一太平戴維斯提到，實(shí)踐當(dāng)中，一些港資、外資發(fā)展商在打造優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心、社區(qū)商業(yè)領(lǐng)域往往頗有建樹(shù)。根據(jù)觀察，其成功的一大因素是其對(duì)租約強(qiáng)大的合規(guī)管理能力。”

對(duì)于土地剩余年期對(duì)REITs底層資產(chǎn)價(jià)值的影響機(jī)制，論壇上，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，資產(chǎn)估值主要受收益水平、報(bào)酬率、增長(zhǎng)率和剩余收益年期影響。增長(zhǎng)率和報(bào)酬率對(duì)沖后，會(huì)形成一個(gè)估值的衰減因子。剩余收益年期越長(zhǎng)，衰減因子越小。但是該衰減過(guò)程不是線性的，剩余收益年期越短，邊際影響會(huì)越大。例如，剩余收益年期為30年和20年時(shí)，剩余收益年期每減少一年，剩余收益年期為20年的估值下降幅度明顯要大于剩余收益年期為30年的。

對(duì)于資本管理的降本增效，業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，降本從兩個(gè)更深層來(lái)理解，一是數(shù)值上的成本，另一個(gè)則是運(yùn)作場(chǎng)景中的溝通成本，都是需要去降低的；另外在增效方面，一是效率，二是效益，一體化的資管運(yùn)作將對(duì)這兩個(gè)方面起到極大的提升作用。

未來(lái)，第一太平戴維斯將繼續(xù)與深圳房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)深度合作，利用豐富的實(shí)操經(jīng)驗(yàn)和前瞻性視野，助力區(qū)內(nèi)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金建設(shè)，打造城市先行示范區(qū)，賦能深圳高質(zhì)量發(fā)展。