首付不夠，公積金來湊。近期，多地住房公積金中心發(fā)布公告，允許公積金直接用于買房首付，向市場(chǎng)注入購(gòu)買力。

據(jù)證券時(shí)報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，去年7月“因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”提出以來，至少有82個(gè)城市出臺(tái)公積金新政支持居民購(gòu)房，其中有29個(gè)城市已經(jīng)可以用公積金支付首付款。

本輪公積金大松綁，政策空間有多大？回顧過去二十年，公積金在歷次宏觀調(diào)控中扮演著什么角色？在本輪政策松綁大潮中，一些公積金貸款率已經(jīng)偏高的城市，未來是否會(huì)出現(xiàn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，需要審慎對(duì)待。

多地打開公積金政策工具箱

5月17日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布4月70城商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)，70個(gè)大中城市中商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲的城市個(gè)數(shù)減少，環(huán)比漲幅回落，其中二手住宅環(huán)比漲幅回落更為明顯。房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇進(jìn)程緩慢。

自去年7月國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出“因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”以來，各地公積金政策陸續(xù)調(diào)整。據(jù)證券時(shí)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，目前至少有82個(gè)大中城市出臺(tái)公積金新政支持住房消費(fèi)，被納入國(guó)家統(tǒng)計(jì)局監(jiān)測(cè)的70個(gè)大中城市中，已有65個(gè)城市出臺(tái)了更積極的公積金政策。其中，沈陽、大連、南京、青島、鄭州、合肥等13個(gè)城市已支持在購(gòu)房首付中使用公積金。

公積金直接用于支付首付，可以緩解職工在購(gòu)房早期的籌資壓力，排除買房路上最大的“攔路虎”，使得購(gòu)房交易更加順暢。過去，各地為了配合房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策，要求購(gòu)房首付須是自有資金，職工需自籌首付，再向公積金中心申請(qǐng)貸款。

除了支持首付之外，各地的松綁政策還包括，提高公積金貸款上限，允許多孩家庭在貸款上限基礎(chǔ)上再上?。唤档凸e金貸款對(duì)首付比例的要求；提高“商轉(zhuǎn)公”貸款額度，優(yōu)化流程、增加提取頻率等等。

政策調(diào)整后，一些地方的公積金提取和貸款快速增長(zhǎng)。以青島為例，新政于去年下半年實(shí)施，今年1~4月，該市住房消費(fèi)的提取、貸款發(fā)放金額均實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長(zhǎng)；4月，公積金貸款同比增幅達(dá)到104%，發(fā)放金額突破歷史單月最高值；支持職工購(gòu)房、租房、償還貸款等住房消費(fèi)提取金額同比增長(zhǎng)21%。

唐山市的公積金新政側(cè)重支持青年人群購(gòu)房，取消了首套房公積金貸款與余額掛鉤的制度。自今年4月1日新政施行以來，該市青年群體貸款發(fā)放額平均增加了約25萬元，購(gòu)房占比提升4個(gè)百分點(diǎn)，需求也明顯提升。

將釋放多少購(gòu)買力？

眼下，各地紛紛松綁公積金政策支持住房消費(fèi)，向市場(chǎng)注入購(gòu)買力。公積金有望向住宅市場(chǎng)提供多少“彈藥”？

2021年，全國(guó)住房公積金完成繳存2.92萬億元，提取2.03萬億元，發(fā)放貸款1.4萬億元。也就是說，2021年公積金通過提取和貸款向居民釋放了3.43萬億元資金用于住房消費(fèi)和還貸。如果以近5年提取和貸款的平均增速計(jì)算，2023年該數(shù)字有望逼近4萬億元。

公積金貸款是和購(gòu)房行為相對(duì)密切的指標(biāo)。截至2021年末，公積金繳存余額8.19萬億元，貸款余額6.9萬億元，個(gè)人住房貸款率（年末貸款余額與繳存余額的比率，下稱“貸款率”）為84.18%。

業(yè)界通常認(rèn)為，住房公積金的貸款率低于85%，表明公積金的流動(dòng)性偏寬松，政策尚有一定的放松空間；85%~90%屬于正常區(qū)間，91%~95%為流動(dòng)性偏緊，95%以上為流動(dòng)性緊張預(yù)警，100%則為流動(dòng)性不足。

2022年全國(guó)公積金報(bào)告尚未發(fā)布，但從主要城市發(fā)布的最新公積金報(bào)告來看，2022年全國(guó)的貸款率預(yù)計(jì)不會(huì)比2021年明顯上升。如果參考2021年數(shù)據(jù)，以貸款率90%為流動(dòng)性預(yù)警線，預(yù)計(jì)全國(guó)公積金可以釋放4763億元增量貸款資金；如果以95%為流動(dòng)性不足的上限，預(yù)計(jì)可以釋放8857億元增量貸款資金。

值得注意的是，上述資金并非全部用來購(gòu)買新房，償還房貸也是重要去向。不過，公積金只是住房消費(fèi)專用款，不管是用于首付還是還貸，這些資金都支持了住房消費(fèi)，尤其是剛需和改善型需求。

公積金政策助力歷次調(diào)控

歷史上，公積金在購(gòu)房市場(chǎng)上扮演著什么角色？回顧我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的多輪調(diào)控，都能看到公積金的身影。

2015年，公積金政策配合房地產(chǎn)市場(chǎng)“去庫(kù)存”，各地發(fā)放公積金貸款筆數(shù)出現(xiàn)跨越式增長(zhǎng)，一些城市的公積金貸款率一度超過100%。

2017年，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)過熱跡象，住房公積金作為房?jī)r(jià)調(diào)控的手段之一，收緊提取和貸款政策，“認(rèn)房又認(rèn)貸”、“貸款額度與繳存年限掛鉤”、“異地購(gòu)房不能隨意提取”等成為常見做法，部分地區(qū)公積金貸款出現(xiàn)大幅下降。

2012年~2021年，每年因公積金提取和貸款等形成的住房消費(fèi)資金，在當(dāng)年全國(guó)商品房銷售額中的占比15%~25%之間。占比最高的時(shí)期為2015年~2016年，當(dāng)時(shí)為支持房地產(chǎn)“去庫(kù)存”，全國(guó)公積金貸款發(fā)放筆數(shù)和貸款金額出現(xiàn)明顯上升，帶動(dòng)這一占比上升至25%。2016年，全國(guó)公積金貸款率上升到88.84%，為近十年最高。但在2017年新一輪調(diào)控政策下，各項(xiàng)指標(biāo)快速回落。

可見，公積金對(duì)于個(gè)人住房消費(fèi)確實(shí)貢獻(xiàn)了一臂之力，但是其支持力度最大的時(shí)候也僅為1/4。

公積金貸款指標(biāo)也呈現(xiàn)類似的特征?！皞€(gè)人住房貸款市場(chǎng)占有率”，是當(dāng)年住房公積金貸款余額占全國(guó)商業(yè)性和公積金貸款余額之和的比率，體現(xiàn)了公積金貸款對(duì)整個(gè)房貸市場(chǎng)的貢獻(xiàn)度。2015年末，公積金貸款市場(chǎng)占有率尚有22.7%，但隨著房?jī)r(jià)的上漲，到2021年末該市場(chǎng)占有率已經(jīng)下降至15.27%（圖1）。說明對(duì)于購(gòu)房者而言，公積金貸款在房貸中的作用逐年變小。

這意味著，購(gòu)房者即便有公積金，在高房?jī)r(jià)之下，買房一樣有壓力。這也是為何不少人對(duì)公積金生出“雞肋”感覺：買房靠它指望不上，沒有它又愈加艱難。

對(duì)公積金貸款額度不足感受最深的當(dāng)屬北上廣深購(gòu)房者。數(shù)據(jù)顯示，2022年，北上廣深四地公積金貸款每筆平均金額分別為77萬元、75萬元、68萬元、70萬元，這個(gè)額度與一線城市動(dòng)輒數(shù)百萬元的房屋總價(jià)之間存在不小的距離，大多數(shù)購(gòu)房者還需要申請(qǐng)商業(yè)貸款做組合，以至于通過公積金貸款獲得的杠桿和利息優(yōu)惠有限。

除了公積金貸款額度不充足之外，一線城市還面臨更嚴(yán)格的提取與貸款限制，也讓公積金變得“好看不好用”，實(shí)用價(jià)值“縮水”。

不過，北上廣深的情況并不能代表全國(guó)。2021年，全國(guó)公積金貸款的平均金額為45萬元，在房?jī)r(jià)較低的二三線城市，這筆貸款對(duì)購(gòu)房仍能起到顯著的支持。這也是二三線城市積極松綁公積金政策的原因。

公積金流動(dòng)性困擾及對(duì)策

公積金運(yùn)營(yíng)，要兼顧收益性和流動(dòng)性的平衡，既要讓公積金盡可能地產(chǎn)生收益，又要滿足職工日常提取和貸款的需求。

作為重要的流動(dòng)性指標(biāo)，公積金的貸款率影響著公積金政策松綁的上限。當(dāng)該指標(biāo)接近或者達(dá)到100%的時(shí)候，意味著公積金將要或者已經(jīng)透支了。

2017年至2021年，全國(guó)住房公積金貸款率連續(xù)五年下降（圖2）。如果以貸款率95%為流動(dòng)性不足的上限，當(dāng)前公積金流動(dòng)性仍較為寬松，尚有一定的發(fā)力空間。

不過，在全國(guó)整體寬松的水平之下，地方之間的差異巨大。貸款率高的省份或直轄市，如浙江、貴州、重慶等地超過90%，如果繼續(xù)放松政策，將需要重點(diǎn)關(guān)注流動(dòng)性問題；貸款率低的地區(qū)，如黑龍江（55.25%）、西藏（60.67%）、內(nèi)蒙古（65.65%），公積金使用效率低，既影響了收益率，也造成了資源閑置。

2022年數(shù)據(jù)顯示，北上廣深4個(gè)城市的貸款率均低于85%。最高的是上海84.9%，其次是廣州76.2%，再次是北京72.7%，深圳僅69.9%。受到房地產(chǎn)調(diào)控的影響，北上廣深的貸款率近五年一直處于下降的趨勢(shì)。這也意味著，北上廣深的政策可能還有一定發(fā)力空間。

近年，一些公積金流動(dòng)性較緊張的城市，制定了多種方案籌措資金。武漢、合肥、貴陽、洛陽、太原等城市，紛紛出臺(tái)公積金流動(dòng)性管理辦法，一方面提高流動(dòng)性容忍度，一方面拓展流動(dòng)性補(bǔ)充措施。

以武漢為例，2022年末，武漢市公積金的貸款率為94.18%，接近95%的黃色預(yù)警線。今年2月，武漢市針對(duì)住房公積金流動(dòng)性管理征求意見，將公積金流動(dòng)性不足（偏緊）的預(yù)警線從85%提高至96%，將貸款率大于100%定義為流動(dòng)性不足。

福州采取“住房公積金貸款流動(dòng)性調(diào)節(jié)系數(shù)”來預(yù)防流動(dòng)性不足。根據(jù)福州住房公積金管理委員會(huì)規(guī)定，當(dāng)個(gè)貸使用率在80%~95%區(qū)間時(shí)，住房公積金貸款流動(dòng)性調(diào)節(jié)系數(shù)1，在該情況下，福州職工家庭住房公積金貸款最高額度為雙職工80萬元、單職工50萬元，如果下一季度末該指標(biāo)出現(xiàn)變化，則會(huì)調(diào)整貸款的最高額度，以管理流動(dòng)性。

瀘州市公積金中心通過“靈活啟停公積金貸款發(fā)放輪候制度”來解決流動(dòng)性問題。當(dāng)該地貸款率高于或低于85%時(shí)，予以重點(diǎn)關(guān)注，跟蹤監(jiān)測(cè)，適時(shí)啟停貸款發(fā)放輪候制度，以防范資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生。

上海交通大學(xué)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)研究中心主任陳杰對(duì)證券時(shí)報(bào)記者表示，站在地方公積金管理委員會(huì)的角度，如果公積金貸款發(fā)放過多，出現(xiàn)流動(dòng)性緊張，會(huì)影響到業(yè)務(wù)的正常辦理，甚至有可能造成違約事件，這是公積金決策部門所盡力避免的。因此，各地公積金中心對(duì)公積金提取和貸款政策的調(diào)整都會(huì)十分謹(jǐn)慎。

公積金政策優(yōu)化何解

上世紀(jì)90年代初，我國(guó)借鑒新加坡，在上海試點(diǎn)住房公積金制度，為“房改”探路，當(dāng)時(shí)主要是為了解決住房建設(shè)資金不足、居民買房意愿不強(qiáng)和支付能力低下等問題。

1994年，上海經(jīng)驗(yàn)推向全國(guó)，住房公積金確立“個(gè)人存儲(chǔ)、單位資助、統(tǒng)一管理、專項(xiàng)使用”的原則。因?yàn)榫哂小懊舛惞べY”的特征，公積金受到職工的歡迎，被視為一項(xiàng)重要的員工福利。

此后，住房公積金成為了我國(guó)重要的政策性住房金融制度，跟隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐，覆蓋面不斷擴(kuò)大。

從繳存情況來看，全國(guó)住房公積金的年繳存額從2012年的9821億元增加到2021年的2.92萬億元，年平均增速為12.85%，高于同期GDP的增速。

在參與職工人數(shù)上，從2012年的1億人增加至2021年的1.6億人，年平均增速5.5%，高于全國(guó)城鎮(zhèn)就業(yè)人口年均增速2.8個(gè)百分點(diǎn)。

在提取方面，住房公積金年提取額從4097億元增加到2.03萬億元，提取率從49.97%增加到69.68%，公積金的使用率逐年提高。

貸款方面，住房公積金年度發(fā)放貸款額從5565億元增長(zhǎng)至1.4萬億元，年平均增長(zhǎng)10%。2017年~2021年，公積金貸款共為購(gòu)房者節(jié)省利息1.26萬億元。

截至2021年末，全國(guó)住房公積金累計(jì)繳存總額22.5萬億元，提取總額14.31萬億元，累計(jì)貸款總額12.53萬億元，提取和貸款總額超過26萬億。也就是說，過去三十年，全國(guó)住房公積金統(tǒng)籌了超20萬億計(jì)的真金白銀投向房地產(chǎn)市場(chǎng)，有力地支持了職工住房消費(fèi)。

雖然公積金取得了顯著的成績(jī)，但其積累速度仍然無法與房?jī)r(jià)上漲的速度相提并論，尤其是近年，僅靠公積金支持買房逐漸力有不逮。為此，不少業(yè)界人士提出，應(yīng)該大力支持公積金擴(kuò)大覆蓋面，在更大范圍內(nèi)解決流動(dòng)性問題。

然而，站在企業(yè)的角度，5%~12%的繳費(fèi)基數(shù)是不小的成本，雖然公積金是強(qiáng)制性的住房?jī)?chǔ)蓄制度，但不少中小企業(yè)仍采取各種方式規(guī)避繳存公積金。截至2021年，全國(guó)住房公積金共覆蓋實(shí)繳職工人數(shù)1.6億人，僅覆蓋了全國(guó)城鎮(zhèn)就業(yè)總?cè)丝诘?5%。2012年~2021年，這一覆蓋面僅上升了8個(gè)百分點(diǎn)，說明住房公積金擴(kuò)面的工作并不輕松。

公積金流動(dòng)性不足，背后還指向統(tǒng)籌層次偏低的問題。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院世界社保研究中心主任鄭秉文曾經(jīng)指出，住房公積金統(tǒng)籌層次太低，貸款率高的地區(qū)和低的地區(qū)之間不能在全國(guó)范圍內(nèi)調(diào)劑使用結(jié)余資金，資金管理層次太低和地區(qū)割據(jù)降低了結(jié)余資金的互助效率。2016年至2021年，全國(guó)住房公積金增值收益徘徊在1.6%左右，遠(yuǎn)低于同期社?；鸬钠骄找?，備受外界詬病。

陳杰表示，當(dāng)前公積金政策雖不完美，但它對(duì)于降低職工的購(gòu)房負(fù)擔(dān)仍然發(fā)揮著重要作用。

有學(xué)者建議，未來，住房公積金宜拓展貸款資金籌集渠道，盤活存量資產(chǎn)，利用資產(chǎn)證券化、沉淀資金管理、資金期限配置優(yōu)化等措施，提升存量資金的流動(dòng)性、收益性和安全性。